Siedlungsqualität ist Voraussetzung

Die Schweiz will der Zersiedelung Einhalt gebieten. So hat es das Stimmvolk 2013 mit der Annahme des revidierten Raumplanungsgesetzes RPG entschieden. Dieses Ziel ist nur über Verdichtung und Siedlungsentwicklung nach innen zu erreichen. Das revidierte RPG verlangt aber nicht nur Innen-Entwicklung, sondern auch, dass die Qualität der Quartiere, Dorfkerne und Areale besser wird. Doch steht die Qualität der Rendite eines Projekts im Weg? Verlangen die Behörden zu viel von den Immobilien-Entwicklern? Um solche Fragen ging es am 8. September an einem nationalen Kongress des Fachverbands der Raumplanung in der Schweiz VLP-ASPAN.

Mut- und visionslos?

Das Ziel, Immobilienentwickler, Raumplaner und Standortförderer zu einem Austausch zu bewegen, wurde erreicht. Doch es gab kritische Stimmen. So kritisierte Markus Mettler, CEO des Bau- und Immobilien-Unternehmens Halter AG, Parlamente, Regierungen und Behörden als teils visions- und mutlos: «Es werden bewusst keine Anreize zur Verdichtung beziehungsweise für Ersatzneubauten geschaffen», sagte Mettler. Stattdessen werde der Bestand gewahrt. Als Beispiel nannte er die neue Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich. Zudem würden gewisse Gemeinden schon kleinste Dichten von 1.0 als hoch bezeichnen. Auch Vorschriften zum Lärm- oder Ortsbildschutz, zum Schattenwurf von Gebäuden oder das Prinzip «ein Parkplatz pro Wohnung» wirkten gegen die Verdichtung, so Mettler. Zusammengefasst: Kleinliche «Schattenwurf-Architektur» verhindert aus Sicht des Immobilienfachmanns den grossen Wurf. So entstünden nur «Durchschnittslösungen».

Siedlungsqualität ist komplex

Happige Kritik, welche die Angesprochenen so nicht stehen liessen. «Einfache Lösungen gibt es bei Verdichtungen nicht», sagte Daniel Kolb, Kantonsplaner des Kantons Aargau. Mit Simplifikation löse man die Probleme nicht. Vielfältige Sensibilitäten wie der Schutz vor Lärm sind echte Anliegen der Bevölkerung und zu berücksichtigen. Ein zentraler Begriff hierbei: die Siedlungsqualität. Und die ist komplex. Instrumente wie der «IRAP-Kompass» der Hochschule Rapperswil HSR helfen, Projekte in allen Phasen der Planung zu beurteilen. Die Qualität ist gemäss Kompass einer von acht Schlüsselfakto­ren für erfolgreiche Verdichtung – neben Dichte, Wirtschaftlichkeit, Lage, Akzeptanz, Prozess, Eigentum und Gemeinde. Die Qualität selbst besteht aus vielen Aspekten (siehe Anmerkung Siedlungsqualität). Wichtiger als eine hohe Dichte-Ziffer ist die Atmosphäre: Die Leute sollen sich «daheim fühlen», auch nach der Verdichtung. Wenn die direkt Betroffenen von neuen Qualitäten wie Plätzen, Grünraum oder Nutzungsvielfalt profitieren, steigt die Akzeptanz für Verdichtung. Ein Beispiel nannte der Entwickler Andreas Binkert von Nüesch Development AG: das dichte, neue Quartier «Green­city» in Zürich. «Warum wurde das möglich? Wegen dem Park bzw. Grünraum», sagte Binkert. Zwischen ­Rendite und Qualität besteht kein Widerspruch. Im Gegenteil: Qualität ist eine Voraussetzung für Rendite – darüber zeigten sich am Kongress Raumplaner wie Immobilien-Entwickler einig. Guter Städtebau sei die wesentliche Voraussetzung für eine gute Wirtschaftlichkeit. «Eine hohe Dichte mit tiefer Qualität führt zu einer tiefen Rendite», sagte Mettler. Allein schon deshalb seien Investoren daran interessiert, bei Verdichtungsprojekten die Qualität der verdichteten Siedlungen zu verbessern.

Mehr Mietwohnungen, aber kaum Hochhäuser

Auf dem Immobilienmarkt ist der Weg zur wirksamen Innen-Entwicklung noch lang, wie Patrick Schnorf von der Wüest Partner AG zeigte. Der Trend geht zwar hin zum Bau von Mietwohnungen und weg von Einfamilienhäusern. Das ist aus Sicht der Raumplanung positiv, da durch Mietwohnungen in der Regel weniger Boden, finanzielle und ökologische Ressourcen pro Kopf verbraucht werden als durch Einfamilienhäuser. Doch gebaut wird nicht immer an Lagen mit bester öV-Anbindung, wie dies im Sinne der Verdichtung wäre. Hinzukommt: Die Gebäudehöhen – ein weiterer Indikator für Verdichtung – haben kaum zugenommen. Hochhäuser stehen auf dem Wunschzettel der Wohnungssuchenden in der Schweiz ganz unten; sie sind nach wie vor ein Nischensegment.

Mehrwertausgleich als «Schmiermittel»

Verdichtung ist ein Geben und Nehmen. Entweder einigen sich Investoren, Bauwillige und Gemeinde vertraglich, welche «Qualitäten» umzusetzen sind, oder ein staatliches Instrument kommt zum Zug: der Mehrwertausgleich. Auszugleichen sind, in der Regel durch einen finanziellen Beitrag an das Gemeinwesen, «erhebliche» Vorteile, die ein Grundeigentümer durch einen Planungsentscheid der Gemeinde (z.B. das Recht zur Aufzonung) erhält. Die Mehrwertabgabe kann für qualitätssteigernde Massnahmen eingesetzt werden; sie ist insofern ein «Schmiermittel», um Qualität in dichten Siedlungen zu finanzieren. Was am Kongress klar wurde: Immobilien-Branche, Planer und Behörden müssen das gegenseitige Verständnis ihrer Anliegen verbessern, wenn die Innen-Entwicklung Realität werden soll. Ein «Dialog Innen-Entwicklung», wie ihn der Neuenburger Regierungsrat Laurent Favre ankündigte, kann sicher nicht schaden.

vlp-aspan.ch

Der vorliegende Artikel gehört zur Reihe «Verdichtet bauen», einer Zusammenarbeit von «Architektur +Technik», Creafactory, Agen­tur für Marketing und Kommunikation, und der HIG Immobi­lien Anlage Stiftung.